Agrandir sa maison est un excellent moyen de gagner en espace habitable sans déménager, mais cela implique souvent des formalités administratives à ne pas négliger. Selon la surface ajoutée, la nature des travaux et la localisation de votre terrain, votre projet peut nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire.
Alors, à partir de quelle surface une autorisation est-elle obligatoire ? Quelles démarches devez-vous engager ? Quels sont les délais à prévoir et que faire en cas de refus du permis ? Dans cet article, nous vous aidons à y voir plus clair pour bien préparer votre agrandissement de maison et éviter les mauvaises surprises.
Pour un agrandir sa maison, il est parfois nécessaire d’obtenir une autorisation administrative, mais cela dépend principalement de la surface créée, de la surface totale après travaux, de la localisation du terrain, et de l’existence ou non d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans la commune.
Lorsque l’agrandissement de la maison ne dépasse pas 5 m², aucune formalité n’est exigée. Au-delà de cette surface, entre 5 et 20 m², une déclaration préalable de travaux est nécessaire. Toutefois, si la commune est dotée d’un PLU ou d’un document d’urbanisme équivalent, cette limite peut être portée à 40 m². Cela signifie qu’il est possible de réaliser une extension de maison jusqu’à 40 m² avec une simple déclaration, à condition que la surface totale de la maison, après travaux, ne dépasse pas 150 m².
Dans tous les cas, dès lors que la superficie l’extension est supérieure à 20 m² dans une commune sans PLU, ou 40 m² dans une commune avec PLU, un permis de construire devient obligatoire. De plus, si l’agrandissement entraîne le dépassement du seuil de 150 m² de surface de plancher pour l’habitation, le permis de construire est exigé même pour une surface modeste, et vous serez dans l’obligation d’avoir recours à un architecte.
Surélever sa maison d’un ou plusieurs niveaux par la création d’un étage complet, des combles aménagés ou rehausse de la charpente, est considéré comme une modification du volume existant. Si la surface créée dépasse les seuils mentionnés ci-dessus, vous aurez alors besoin d’un permis de construire.
La construction d’un garage, d’un atelier, d’un studio ou d’un pool house indépendant de la maison principale peut nécessiter un permis si sa surface dépasse : 20 m² en zone sans PLU et 40 m² en zone couverte par un PLU.
Créer une véranda peut aussi nécessiter un permis si sa surface dépasse les seuils précédemment évoqués, ou si elle modifie significativement l’aspect extérieur du bâtiment existant.
Par exemple, transformer un garage en pièce habitable avec modification de façade ou de structure porteuse peut être soumis à permis, même sans création de surface supplémentaire.
La déclaration préalable de travaux et le permis de construire sont deux autorisations d’urbanisme qui permettent de vérifier la conformité d’un projet aux règles locales. La principale différence entre les deux reposent sur l’ampleur des travaux et la complexité administrative de la démarche.
La déclaration préalable concerne les projets de moindre ampleur, comme la création d’une extension de faible surface, généralement entre 5 et 20 m², voire jusqu’à 40 m² dans les communes disposant d’un Plan Local d’Urbanisme, à condition que la surface totale de la maison ne dépasse pas 150 m². Elle s’applique aussi aux travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment, comme le changement de fenêtres, la réfection de toiture ou la construction d’un abri de jardin. Le dossier à fournir est plus léger que pour un permis de construire. L’instruction en mairie est relativement rapide, avec un délai d’instruction d’environ un mois.
Le permis de construire, en revanche, est requis pour des projets plus conséquents. Un dossier de demande doit obligatoirement être déposé dès lors que l’extension dépasse 20 m² dans une commune sans PLU, ou 40 m² dans une commune dotée d’un PLU. Il est aussi exigé pour toute modification structurelle importante, comme une surélévation de maison plain-pied ou la transformation d’un garage en pièce habitable avec modification de façade.
Si le projet porte la surface totale de la maison au-delà de 150 m², le permis devient automatiquement obligatoire, tout comme le recours à un architecte. La procédure est plus exigeante et le délai d’instruction est plus long, généralement de deux mois, voire trois dans les secteurs protégés.
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Surface créée
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Commune avec PLU
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Commune sans PLU
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Autres conditions
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Surface inférieure à 5 m²
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Aucune formalité
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Aucune formalité
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Respect des règles locales
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Entre 5 et 20 m²
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Déclaration préalable
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Déclaration préalable
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/
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Entre 20 et 40 m²
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Déclaration préalable
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Permis de construire
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Si la surface totale reste ≤ 150 m²
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Plus de 40 m²
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Permis de construire
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Permis de construire
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/
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Dépassement de 150 m² (total)
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Permis + architecte obligatoire
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Permis + architecte obligatoire
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Même si l'extension est < 40 m²
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La première étape consiste à préparer le dossier du permis de construire pour l’agrandissement de maison. Cela implique de rassembler tous les éléments nécessaires pour que l’administration puisse évaluer la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Il faut commencer par remplir le formulaire CERFA n°13406*12 (permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes), disponible en ligne sur le site www.service-public.fr. Ce document constitue la base du dossier de permis.
Une fois le formulaire rempli, il faut l’accompagner d’un ensemble de pièces graphiques et écrites. Les pièces à fournir incluent :
D’autres documents peuvent être demandés selon les cas, comme une étude thermique, un relevé topographique ou une attestation parasismique.
Après avoir constitué le dossier complet, celui-ci doit être déposé en mairie. Depuis 2022, la plupart des communes de France disposent d’une plateforme en ligne sur laquelle tous les documents peuvent être déposés. Vous pouvez ainsi gagner du temps et déposer votre dossier par voie dématérialisée, lorsqu’avant nous devions imprimer en 4 exemplaires tous les éléments du dossier puis l’envoyer en recommandé en mairie. Le service urbanisme de la mairie remet un récépissé daté attestant de la réception de la demande et le délai d’instruction commence à partir de là
En cas de refus de permis de construire, plusieurs solutions s’offrent au demandeur pour contester ou corriger la décision. Il est important d’agir dans les délais impartis et d’adopter la bonne stratégie selon la nature du refus et le projet envisagé.
La première option consiste à engager un recours gracieux. Il s’agit d’un recours amiable adressé au maire de la commune, dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus. Ce recours permet au propriétaire du logement de demander une révision de la décision, en apportant éventuellement des éléments nouveaux ou en ajustant certains aspects du projet pour le rendre conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Si le recours gracieux échoue, le demandeur peut introduire un recours contentieux devant le tribunal administratif. Ce recours doit également être formé dans les deux mois suivant la notification du refus, ou dans les deux mois suivant le rejet du recours gracieux. Le juge administratif vérifiera si le refus était fondé juridiquement, notamment en regard du droit de l’urbanisme. Ce recours peut aboutir à l’annulation du refus si l’administration a commis une erreur manifeste d’appréciation ou si les règles d’instruction n’ont pas été respectées.
Une autre solution, souvent plus rapide et pragmatique, est de déposer une nouvelle demande de permis, en modifiant le projet pour le rendre conforme aux attentes de l’administration. Cela peut consister à revoir la hauteur, l’implantation, l’aspect extérieur ou la surface du bâtiment. Dans bien des cas, un dialogue avec le service urbanisme permet d’identifier précisément les points de blocage et d’y répondre de manière ciblée dans une nouvelle version du dossier.
Un projet d’agrandissement de maison, même modeste, soulève de nombreuses questions : quelle autorisation demander ? Mon projet respecte-t-il les règles d’urbanisme ? Comment constituer un dossier complet et conforme ? Pour éviter les erreurs, les retards ou les refus de permis, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel.
Architecte, maître d’œuvre ou entreprise spécialisée : s’entourer d’experts, c’est la garantie de faire les bons choix techniques, esthétiques et réglementaires. Un bon accompagnement permet de concevoir un projet optimisé, adapté à votre maison, à votre mode de vie et aux contraintes locales.
Chez Viveo, nous ne nous contentons pas de concevoir et de réaliser votre agrandissement de maison. Nous vous accompagnons de A à Z, y compris dans toutes les démarches administratives. Notre équipe se charge de constituer pour vous le dossier complet, qu’il s’agisse d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire. Vous gagnez du temps, vous évitez les pièges, et vous avancez l’esprit tranquille. Notre but est le même que le vôtre : obtenir le permis d’agrandissement de votre maison.
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